「前面道路があと2m広ければ＋500万円？」

「同じエリア・同じ築年数なのに、なぜかウチの家だけ安い――。」 

査定現場でよく耳にするこの疑問。そのカギを握るのが「接道条件」です。実は前面道路の幅員や方位、角地かどうかで、評価額に10％以上の差が出ることも珍しくありません。この記事では、接道と不動産の価値の関係をわかりやすく解説し、最後に“自宅はどうなの？”を無料で確認できる方法をご案内します。

 

1．接道条件とは？まず押さえたい建築基準法42条

・幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ原則再建築不可 

・私道の場合は「位置指定道路」かどうかで評価が変わる 

・セットバック（道路後退）が必要な土地は有効宅地面積が減る

 

・道路幅員：広いほど＋評価、狭いほどセットバック

幅員6mの公道は、車の出入りが楽で防災面でも安心。その分買い手が付きやすく、査定時に3〜7％の上乗せ評価が期待できます。逆に4m未満は「要セットバック」となり、敷地が削られるうえ再建築コストも増。評価額は平均で▲5〜▲12％が目安です。

 

・間口と方位：日当たりとプライバシーに直結

間口が広いと駐車計画や採光計画の自由度が上がり、坪単価が＋3〜5万円乗るケースも。南向きか東南角地なら、ファミリー層からの人気が高く流通性がアップします。

 

・角地・二方道路：評価額を押し上げるが、固定資産税に注意

角地は「開放感」「プラン自由度」で買い手から高評価。ただし道路接面積が増える分、固定資産税・都市計画税が割高になる点には要注意です。

 

２．接道条件が価格に効く３つのメカニズム

1. 利用価値　：駐車しやすさ・日当たり・将来の間取り自由度
2. 法的リスク：再建築可否やセットバック義務が価格に直結
3. マーケット需要：買い手の心理的ハードルが低い＝早く高く売れる

 

３．実例で比較！査定額がこう変わる

ケースA　幅員2.8m私道＋セットバック必要 

→ 土地評価▲11％、建物評価▲3％、総額▲450万円 

ケースB　南東角地・幅員6m公道 

→ 土地評価＋8％、建物評価＋2％、総額＋380万円 

（※査定データ2024年平均より）

 

４．売却前にできる！接道チェックリスト

□ 登記簿で「公道／私道」「位置指定道路」を確認 

□ セットバック面積を役所で調査 

□ 私道の持分・通行掘削承諾書の有無を確認 

□ 角地指定なら角地緩和も要チェック 

これらは専門家に依頼すればすぐに判明します。

 

５．まとめ──まずは“わが家の接道価値”を把握しよう

接道条件は変えられないからこそ、早めの情報把握が高値売却の第一歩です。 

「この道路幅でいくら下がる？」「角地プレミアは本当に付く？」と気になった方は、下記リンクから 無料オンライン査定 をご利用ください。住所と築年数を入力するだけで、最新相場がわかります。

 

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