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「2階の掃除をするために階段を上がるのが、最近少し億劫になってきた」
「夏場の庭の草むしりが体力的に厳しく、シルバー人材センターに頼む回数が増えた」
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もしあなたが今、愛着ある我が家に対してこのような「小さなストレス」を感じ始めているなら、それはこれからの人生をより豊かにするための「住み替え」のサインかもしれません。
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子供たちが独立し、夫婦二人、あるいは一人暮らしになった今、かつて家族で賑やかに過ごした広すぎる家は、維持管理の負担としてのしかかってくることがあります。
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この記事では、60代からの住み替え（ダウンサイジング）を検討している方に向けて、以下のポイントを分かりやすく解説します。

愛着ある家を手放す寂しさは当然あります。しかし、それを乗り越えた先には、バリアフリーで快適な、これからの自分にぴったりの暮らしが待っています。
まずはシミュレーションから、新しい生活への一歩を踏み出してみませんか？
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老後の住み替え（ダウンサイジング）が今、選ばれている理由

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「老後 住み替え」というキーワードで検索をする人が年々増えています。なぜ今、多くのシニア世代が住み慣れた家を離れ、新しい住居への移動を決断しているのでしょうか。
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その最大の理由は、「健康寿命を伸ばし、自立した生活を長く続けるため」です。
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1. 身体的負担の軽減

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古い戸建て住宅は、段差が多かったり、冬場の寒暖差（ヒートショックのリスク）が激しかったりと、シニアの体には優しくない構造であることが多いです。
駅近のマンションや最新のコンパクトな戸建てに住み替えることで、ワンフロアでの生活が可能になり、転倒事故のリスクや掃除の負担が劇的に減ります。
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2. 資産の現金化と流動性の確保

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不動産は持っているだけではお金を生みません。むしろ、固定資産税や修繕費がかかり続けます。
元気なうちに自宅を売却し、身の丈に合った住まいに移ることで、差額を「老後資金」として現金で手元に置くことができます。これは、医療費や介護費用への大きな安心材料となります。
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3. 利便性の向上

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免許返納を見据え、車がなくても生活できる「駅近」「スーパー・病院の近く」へ引っ越す方が増えています。徒歩圏内で全てが完結する生活は、社会との接点を保ちやすく、精神的な孤立を防ぐ効果もあります。
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あなたの家はいくら？査定額から「手残り金額」をシミュレーション

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住み替えを検討する際、最初にやるべきは「今の家がいくらで売れるか」を知ることです。
しかし、ここで注意が必要なのは、「売却価格 ＝ 手元に残るお金」ではないということです。
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「自宅売却 老人ホーム 費用」などで検索し、資金計画を立てる際には、必ず税金や諸費用を引いた「手残り金額」を計算に入れる必要があります。
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簡易計算式でイメージしよう

それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

・ 売却価格

不動産会社による査定額、または実際に売れた金額です。

・ 住宅ローン残債

ローンが残っている場合は、売却代金で一括返済する必要があります。完済している場合は0円です。

・ 売却諸費用（売却価格の約3.5%〜4%）

主に以下の費用がかかります。

• 仲介手数料: （売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税
• 印紙税: 売買契約書に貼る印紙代（数千円〜数万円）
• 登記費用: 抵当権抹消登記など（数万円）
• その他: 引っ越し代、不用品処分費、測量費など

・ 税金（譲渡所得税）

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。
ただし、マイホームを売った場合は「3,000万円特別控除」という特例が使えるケースが多く、利益が3,000万円以下であれば税金がかからないことが一般的です。
※適用の可否は必ず税務署や税理士に確認してください

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【シミュレーション例】 築30年の戸建てを売却した場合

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では、実際に数字を入れて計算してみましょう。

この「3,320万円」が、次の住まい（シニア向け分譲マンションや、老人ホームの入居一時金）に使える予算となります。
このように、査定額から約4〜5%程度を差し引いた額が、実際に使えるお金だと認識しておきましょう。
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「シニア マンション 買い替え」の悩みどころ：売り先行か、買い先行か？

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住み替えには大きく分けて2つの手順があります。60代以上の住み替えにおいて、どちらを選ぶべきか解説します。
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1. 売り先行（売ってから買う）

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今の自宅を売却し、現金化してから新居を探す方法です。

• メリット: 資金が確定するため、「新居を買ったのに前の家が売れない」という資金ショートのリスクがありません。予算オーバーを防げます。
• デメリット: 売却が決まったらすぐに退去する必要があるため、一時的な「仮住まい」が必要になるケースがあります（引越しが2回必要）。

2. 買い先行（買ってから売る）

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新居を先に購入し、引っ越してから元の家を売る方法です。

• メリット: 仮住まいが不要で、引越しが1回で済みます。自分のペースで新居を選べます。
• デメリット: 元の家が売れるまで、二重の維持費がかかります。売れない場合、安値で叩き売らざるを得なくなるリスクがあります。

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【事例紹介】私たちの決断、こうして成功しました

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ここでは、実際に60代・70代で住み替えを行った方のモデルケースをご紹介します。
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愛着ある家を手放す「寂しさ」とどう向き合うか

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物理的な計算やメリットは分かっていても、どうしても拭えないのが「思い出の詰まった家を失う喪失感」です。これは「住み替え」における最大のハードルと言っても過言ではありません。
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しかし、住み替えは「家を捨てる」ことではありません。「思い出を心に刻み、新しい人生のステージへ進む」ことです。
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寂しさを和らげるために、多くの方が実践している方法があります。

• デジタルアルバムに残す:
  プロのカメラマンや家族に頼んで、家具がある状態の家を写真や動画にきれいに残してもらいましょう。
• 一部を持っていく:
  庭の木の一部を鉢植えにして新居に持っていったり、床柱や建具の一部をリメイクして新居のインテリアに取り入れたりすることも可能です。
• 「家への感謝状」を書く:
  家族で集まり、家に対して「今まで守ってくれてありがとう」と感謝を伝える小さな儀式（食事会など）を行うことで、気持ちの整理がつきます。

まずは「現状を知る」ことから始めよう

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老後の住み替えは、単なる引っ越しではなく、「これからの人生をどう楽しむか」というライフプランそのものです。
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いきなり売却を決める必要はありません。まずは第一歩として、「自分の家にはどれくらいの資産価値があるのか」を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
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査定額を知ることで、「意外と高く売れるから、駅前のあのマンションに手が届くかも」「今のうちに売れば、老人ホームの費用が賄える」といった具体的な選択肢が見えてきます。

今の家が広すぎて管理が大変だと感じたら、それは「より身軽で自由な暮らし」への招待状です。
査定シミュレーションを通じて、あなたらしい理想のセカンドライフを描いてみてください。
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