「親も高齢になってきたし、実家をどうするか考えないとな…」

ご両親が大切に暮らしてきたご実家。将来、誰も住む予定がない場合、多くの方が「売却」という選択肢を考え始めます。その時、ふと頭をよぎるのがこの疑問ではないでしょうか。

「売却するなら、親が元気な『相続前』？それとも、万が一のことがあった『相続後』？」

実はこのタイミングの選択、ご家族の未来を左右するほど重要な問題です。なぜなら、選んだタイミングによって、かかる税金の額や手続きの手間、さらには家族間のトラブルのリスクまで、全く変わってきてしまうからです。

この記事では、不動産のプロとして数多くのご家族の相談に乗ってきた私が、あなたのそんなお悩みを解決します。

 

・相続「前」に売却するメリット・デメリット
・相続「後」に売却するメリット・デメリット
・あなたの家族にとって最適なタイミングはどちらか

 

それぞれのパターンを具体的に、そして分かりやすく解説していきます。この記事を読み終える頃には、ご自身の状況に合った「最善の一手」が見えているはずです。

 

 結論から言うと…ケースバイケース！まずは全体像を把握しよう

いきなり結論からお伝えすると、「相続前と後、どちらが絶対にお得！」という万能な答えはありません。ご家族の状況、不動産の状態、そして何より「何を一番大切にしたいか」によって、正解は変わるからです。

まずは、判断の軸となるポイントと、それぞれの選択肢の全体像を掴みましょう。

 

判断の軸となる3つのポイント
1. 税金： 譲渡所得税、贈与税、相続税など、どの税金が、いくら関わってくるか。
2. 手続き： 誰が、いつ、どのような手続きをする必要があるか。
3. 家族の状況： 親の健康状態、相続人の数や関係性など。

 

【相続前 vs 相続後 シンプル比較表】

項目	相続前（生前）に売却	相続後に売却
意思決定	親（所有者）のみでスムーズ	相続人全員の合意が必要
売却益の使途	親の生活・介護資金に	相続人で分割
主な税金	譲渡所得税、（子へ渡すなら）贈与税	譲渡所得税、相続税
使える特例	居住用財産の3,000万円特別控除	取得費加算の特例、 空き家の3,000万円特別控除
リスク	親の判断能力低下で売却不可に	遺産分割協議でのトラブル

 

この表を見ただけでも、一長一短があることがお分かりいただけると思います。それでは、次から各ケースのメリット・デメリットを詳しく掘り下げていきましょう。

相続前に不動産を売却する（生前売却）メリット・デメリット

まずは、ご両親がご健在なうちに、親名義のまま不動産を売却する「生前売却」のケースです。

メリット1：売却の意思決定がスムーズ

最大のメリットは、何と言っても意思決定の速さです。不動産の所有者である親の「売る」という一存で、すぐに売却活動をスタートできます。相続後にありがちな「兄弟の一人が売却に反対している…」といった、相続人間の意見調整が必要ありません。将来のトラブルの種を、今のうちに取り除けるのは大きな利点です。

メリット2：親の生活資金や介護費用を確保できる

売却で得た現金は、当然ながら親のものです。その資金を、親自身の今後の生活費や、将来必要になるかもしれない介護施設の入居費用、医療費などに充当できます。子供たちが親の介護費用を負担する不安を軽減し、親自身も安心してセカンドライフを送れるという、精神的なメリットは計り知れません。

 メリット3：空き家になるリスクを回避できる

相続が発生すると、遺産分割協議や相続登記などで、売却までにどうしても時間がかかります。その間、家は「空き家」となり、固定資産税や火災保険料、庭の手入れなどの管理コストが継続的に発生します。最悪の場合、管理不全で「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクも。生前売却は、こうした空き家問題を未然に防ぐ最も確実な方法です。

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一見、メリットだらけに見える生前売却ですが、もちろん注意すべきデメリットも存在します。

デメリット1：譲渡所得税の特例が使えなくなる場合がある

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。この税金を大幅に軽減してくれるのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。

これは、売主がその家に住んでいることが適用の条件。しかし、例えば親が介護施設に入居してから売却する場合、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却しないと、この特例は使えなくなってしまいます。「施設に入って落ち着いてから…」と考えていると、気づいた時には期限切れ、ということになりかねないので注意が必要です。

デメリット2：売却益を子に贈与すると高額な贈与税がかかる

「売却したお金を、子供たちのために分けてあげたい」と考える親御さんは多いでしょう。しかし、ここで大きな落とし穴が「贈与税」です。

親から子へお金を渡す場合、年間110万円の基礎控除額を超えた部分に贈与税がかかります。この税率は非常に高く、例えば1,000万円を贈与した場合、約231万円もの贈与税が発生する可能性があります。良かれと思ってしたことが、かえって大きな税負担を生んでしまうのです。

デメリット3：親の判断能力が低下すると売却できない

不動産の売買は、重要な法律行為です。そのため、売主である親に明確な意思能力がなければ、契約を結ぶことはできません。認知症などが進行し、判断能力がないとみなされた場合、たとえ子が代理で進めようとしても売却は不可能です。

その場合、「成年後見制度」を利用する方法もありますが、家庭裁判所への申し立てなど手続きが非常に煩雑で、時間も費用もかかります。「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、タイミングを逃すと「売りたくても売れない」状況に陥るリスクがあることは、必ず覚えておきましょう。

相続後に不動産を売却するメリット・デメリット

次に、相続が発生してから、子供たちが不動産を相続し、売却するケースを見ていきましょう。

メリット1：譲渡所得税を抑えられる特例が豊富

相続後の売却は、税制面での優遇措置が手厚いのが最大の魅力です。特に強力なのが以下の2つです。

 

1. 取得費加算の特例
相続時に支払った相続税の一部を、不動産を売却した際の「取得費」に加算できる制度です。取得費が増えると、その分利益（譲渡所得）が圧縮されるため、結果的に譲渡所得税を安く抑えられます。相続税を納税した方にとっては、非常に有効な節税策です。

 

2. 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
通称「空き家の3,000万円特別控除」です。一定の要件（※）を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。多くのケースで譲渡所得税がゼロになる可能性もある、非常に強力な特例です。

（※）主な要件：昭和56年5月31日以前に建築された家であること、相続開始直前まで親が一人で住んでいたこと、相続から売却まで事業用や貸付用に使われていないこと、など。

メリット2：贈与税の心配がない

相続によって財産を取得するため、生前売却のデメリットで挙げたような高額な贈与税の心配は一切ありません。売却後、その代金を法律で定められた相続分に応じて分ければ、税務上何の問題もありません。

メリット3：相続税対策として有効な場合がある

これは少し専門的ですが、財産は現金で持っているよりも、不動産（特に土地）で持っている方が「相続税評価額」が低くなる傾向があります。そのため、すぐに現金化せず、不動産のまま相続することで、相続税そのものを抑えられるケースがあります。

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税金のメリットが大きい相続後売却ですが、手続き面でのデメリットが立ちはだかります。

デメリット1：相続手続きが煩雑で時間がかかる

相続が発生したら、すぐに売却活動を始められるわけではありません。
戸籍謄本の収集 → 相続人の確定 → 遺産分割協議 → 遺産分割協議書の作成 → 相続登記（名義変更）
という、長く複雑な手続きを踏む必要があります。特に相続人が多い場合や、遠方に住んでいる場合は、これだけで数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。

 デメリット2：相続人間でトラブルになる可能性がある

これが最も深刻なデメリットかもしれません。現金と違い、不動産は物理的に分割することができません。そのため、
「長男は実家に住み続けたいと言っている」
「次男はとにかく早く売って現金化したい」
「売却価格で意見が合わない」
など、相続人間で意見が対立し、「争族」に発展するケースが後を絶ちません。仲の良かった兄弟姉妹が、不動産をきっかけに関係が壊れてしまうのは、あまりにも悲しいことです。

デメリット3：空き家期間中の管理コストとリスク

前述の通り、相続手続きが長引けば、その分空き家期間も長くなります。その間の管理コストや、建物の老朽化による資産価値の低下、災害による倒壊リスクなどを全て相続人が負うことになります。

あなたはどっち？状況別・最適なタイミング診断

さて、ここまで両者のメリット・デメリットを見てきました。これらを踏まえ、あなたの家族はどちらの選択がより適しているか、具体的なケースで診断してみましょう。

 

「相続前の売却」がおすすめなケース

✅ 親の介護費用や生活資金が早急に必要な場合
✅ 相続人の数が多く、意見がまとまりそうにない、または関係性が複雑な場合
✅ 親が元気で、売却に協力的かつ意思決定能力が明確なうちに進めたい場合
✅ 売却する家に、親が現在住んでいる（または施設入居後3年以内である）場合

→ 親の意思でスムーズに進められ、将来の火種を消せる「生前売却」が向いています。

 

「相続後の売却」がおすすめなケース

✅ 相続税の納税が見込まれ、「取得費加算の特例」で節税したい場合
✅ 実家が「空き家の3,000万円特別控除」の要件を満たしており、ぜひ活用したい場合
✅ 相続人が少なく（子一人など）、遺産分割がスムーズに進む見込みがある場合
✅ 親に売却の意思がなく、「住み続けたい」と望んでいる場合

→ 税金の特例を最大限活用できる「相続後売却」が有利になる可能性が高いです。

 

損しないために！売却を決める前にやるべき3つのこと

どちらの道を選ぶにしても、焦って行動するのは禁物です。後悔のない選択をするために、必ず以下の3つのステップを踏んでください。

1.家族会議を開き、全員の意思を確認する

まず何よりも大切なのが、家族全員での話し合いです。親御さんがどうしたいのか、兄弟姉妹はどう考えているのか。お金の話は切り出しにくいかもしれませんが、ここを避けて通ると、将来もっと大きなトラブルになりかねません。全員の想いを共有し、方向性を合わせることが、円満な不動産売却の第一歩です。

2. 不動産の価値を正確に把握する

「そもそも、この家はいくらで売れるんだろう？」
この現在価値を知ることが、全ての計画のスタート地点になります。売却価格が分からなければ、税金のシミュレーションも、資金計画も立てられません。感情論ではなく、客観的な数字に基づいて家族と話し合うためにも、まずはプロによる査定を受けることが不可欠です。その際、1社だけでなく複数の会社に依頼し、査定額や担当者の対応を比較検討することをおすすめします。

3. 税金の専門家（税理士など）に相談する

ここまで解説してきた通り、不動産売却には複雑な税金が絡みます。特に、各種特例には細かい適用要件があり、自己判断で「使えるはず」と思い込んでいると、後で多額の税金を請求されることも。不動産に強い税理士など、専門家の視点からアドバイスをもらうことで、何百万円も手残りが変わるケースは珍しくありません。

まとめ：最適な選択のために、まずは「知る」ことから始めよう

「相続前」と「相続後」、どちらの不動産売却にも、メリットとデメリットが存在します。

 

・相続前の売却は、手続きがスムーズでトラブルを避けやすい一方、税金の特例が限られます。
・相続後の売却は、税金の優遇措置が手厚い一方、手続きが煩雑で家族間のトラブルリスクを伴います。

 

どちらが正解かは、あなたの家族構成や不動産の状況、そして「何を優先したいか」によって決まります。

感情的になりがちなこの問題だからこそ、まずは冷静に情報を集め、客観的な事実に基づいて計画的に進めることが、ご家族全員にとっての幸せに繋がります。

そして、その計画の全ての土台となるのが、「ご実家の現在の価値」を正確に知ることです。

「うちの実家、一度きちんと価値を調べてみようかな…」

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